こんにちは、だいだい(＠daidai_cash)です
この記事では手軽に出来る不動産投資であるREIT(リート)の仕組みとメリットについて解説します
不労所得の代名詞である不動産所得はとっても魅力。
けれども不動産投資は
マンションとかアパート持ったりするなんて自分の稼ぎじゃとても無理💦
どこか選んで不動産買ったり、管理するのなんてとてもとても出来ないわ
かなりハードルが高いと思うのが実情💦
けれども不動産所得で不労所得を得たい！
そんな方にお勧めできる簡単不動産投資のREITについて仕組みとメリットについて解説
REIT(リート)の仕組み
不動産投資を専門に行う投資信託の一種です。
投資家からお金を集め、マンションやオフィス、商業施設や物流倉庫などに投資を行い、
その賃料や売買益を投資家に分配する仕組みです
「不動産投資法人」の形を取り、投資家だけでなく金融機関からもお金を借りて
上記のような不動産に投資をして、投資証券を投資家に販売しています
ここからはREIT(リート)のメリットとデメリットについて述べたいと思います
REIT(リート)のメリット、デメリットって何？
REIT(リート)のメリット
・小額から不動産投資を行う事が出来る
・流動性が高い
・自動的に分散を行ってくれる
・不動産投資の専門家が投資を行ってくれる
・分配金の割合が多い
小額から不動産投資を行う事が出来る
現物の不動産はREIT(リート)より利回りを高くする事が出来、事業投資なので経費等もある程度認められています。
しかし最低でも何百万円は用意しておかなければ、入り口に立つことも難しいです（銀行融資なども使い、本人の属性が高ければ頭金なしでも購入は可能かと思いますが、リスク高め）
いきなりそんなお金用意出来ないよ💦
しかしREIT(リート)なら安ければ二千円もあれば投資可能です
不動産投資にそこまで大金をいきなり注ぎ込めない方は、選択肢の１つになると思います
流動性が高い
当然ですが、不動産も買い手がいて、売り手がいます。
もし現金が必要な際に手持ちの不動産を売ろうと思ってもすぐには現金に変える事が出来ません。
最低でも２、3ヶ月。長ければ１年とかもザラにかかります。
しかしREIT(リート)は株と同様、
証券取引所の開いている平日の9時から15時の間でいつでも売買出来ます。
買う銘柄を見誤り、損切りしたい時もすぐに行う事が出来るのがメリットです
自動的に分散投資を行ってくれる
投資会社は１件だけを買うわけではなく、いくつかの物件に投資をして収益を狙います。
自分で現物不動産をいくつものエリアや業種に分けて保有しようと思うと、
かなりの金額が必要ですが、REIT(リート)なら自動で行ってくれます
また総合型や指数連動型ならさらに分散も行ってくれるので、
下落リスクを軽減する事が出来ます
不動産投資の専門家が投資を行ってくれる
当然素人の私たちでなく、不動産投資の専門家が投資を行っていくので
利益を出せる確率は相対的に高くなっています
もちろんその分信託報酬はかかってきます
お金払う（信託報酬）から、よろしく頼む🙇♂️
分配金の割合が多い
REITは得られた利益の９０％超を投資家に分配金として分配すれば、法人税が課されません
その為、REITはどんどん利益を分配金として分配してくれます。
株などと思うと全体の配当利回りはREIT(リート)の方が上です
高配当株と同様、日々のキャッシュフローを強化するのに非常に有用です
分配金サイコー！
ここまでREIT(リート)のメリットを上げてきましたが、もちろんデメリットもあります
REIT(リート)のデメリット
・不動産市場のリスク
・金利変動リスク
・地震や火災、台風などの自然災害リスク
・運営会社の倒産リスク
不動産市場のリスク
これは不動産市場全体が冬の時代を迎えた時などにどれだけ分散等しても、
価格が下落する可能性があります。
特にここ最近ではコロナウイルスの影響でホテル系リートは軒並み壊滅的
オフィス系も在宅ワークの推進により空室率が上昇しており、
不動産市場全体で、あまり良い相場環境ではありません
現状かなり厳しい状況だね〜
金利変動リスク
最初に解説したように、REIT(リート)は投資家からのお金の他に金融機関からの借入もして不動産投資を行っています。
金利が上昇すれば、金融機関に支払う利息が増えて利益が減ります。
そうなれば必然的に投資家に分配される分配金も減ってしまいます。
逆に金利が低下すれば利益が増える可能性もあります
地震や火災、台風などの自然災害リスク
地震大国日本においてこれはかなりの大きなリスクになると思います。
もちろん運用会社も保険等はかけているとは思いますが、
それでも地震等で建物が崩壊や破損すれば、その修理の間は賃料は得られません
他国のREIT(リート)よりこのリスクは大きく、無視出来ません
運営会社の倒産リスク
先ほど不動産投資会社のプロが運営しているので、
素人がやるより利益を出せる確率が高いと述べました。
しかし、全ての会社が利益を出し続けられるかと言ったら、それは別問題です
利益を出せず倒産する可能性ももちろんあります
購入方法について
REIT(リート)のメリットやデメリットについてはわかったよ。是非とも投資してみたいけど、どうやって購入したらいいの？
では次からREIT(リート)はどうやって購入するのか？その方法について解説するよ
REIT(リート)は証券会社で購入できます。
以下はSBI証券の画面で解説
まずは証券会社にログインします
次に国内株式→REITの順にクリック↓
REITをクリックするとSBIが取り扱っている銘柄が表示されます
あとは自分の欲しいREITを検索して取引を行う形です。
今回SBI証券で説明したのは買う際にREITの「運用資産カテゴリ」が表示されるから
REITにも様々な種類があり、
・総合型
・住居特化型
・物流施設型
・オフィスビル特化型
・ホテル特化型
・etc
不動産でも何に投資するかが違ってきます。
最終的には目論見書で確認する必要がありますが、
選別の段階でこれらの傾向がわかっていると選ぶ手間が減ります
購入した銘柄
NFJーREIT（1343）です。
こちらは野村アセットマネジメントが販売している東証REIT指数に連動したETFです。
先ほど説明した様々なタイプのREITがあるのですが、
その中でも東証リート指数に連動した所謂インデックス型のリートです
つまり日本のREIT全体に投資している為、
個別REITのような爆発的な暴騰や急落のリスクが少ないタイプになります
今後の展望
まだまだ新型コロナウイルスによる経済への影響は無視出来ない状況です。
特にリートに関しては一番規模の大きいオフィス系や景気の動向を受けやすいホテル系REITがダメージを受けています。
コロナの影響で徐々に東京のオフィスの空室率の増加や賃料の低下などが見られ、
REITに関して暗いニュースが増えてきているのも現状です
東証REIT全体に投資して、様々な不動産のプラスの面もマイナスの面も含めて
不動産という実物資産の恩恵を受けるのが、１つの正解だと思います
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